1、新买二手房暖气漏水谁负责
新购二手房暖气漏水责任归属探析
一、明确保障责任主体
新购二手房暖气漏水，涉及房屋产权与供暖设施维护两大责任体系。
二、产权保障责任
1. 新房阶段（未交房前）：开发商担负房屋主体结构、供暖系统等质量缺陷责任，包括暖气漏水问题。
2. 二手房阶段（交房后）：产权转移至业主，房屋质量责任由业主承担，但涉及原开发商质量问题的，业主可向开发商主张权利。
三、供暖设施维护责任
1. 供暖单位：若房屋交房后发生暖气漏水，且非房屋质量缺陷导致，则供暖单位负有维护供暖设施的责任，应及时检修并承担维修费用。
2. 业主：对于业主自行改造或损坏的供暖设施造成的漏水，由业主承担责任和费用。
四、具体责任划分
1. 未交房前漏水：开发商承担责任。
2. 交房后漏水：
- 原开发商质量问题：开发商承担责任。
- 供暖单位维护不当：供暖单位承担责任。
- 业主自行改造损坏：业主承担责任。
五、解决途径
1. 协商调解：业主应与开发商、供暖单位协商解决，确定责任归属并明确维修方案。
2. 物业调解：二手房一般由物业管理。业主可向物业反映情况，由物业协调相关责任方解决问题。
3. 法律途径：若协商调解无效，业主可通过司法途径维护自身权益，向开发商或供暖单位提起诉讼。
2、二手房售出后,暖气出问题谁负责?
二手房售出后，暖气出问题谁负责？
一、合同约定
根据《民法典》及相关法律法规，二手房买卖合同对当事人具有约束力。如果合同中明确约定暖气维修责任的归属，则按照合同约定执行。常见约定如下：
1. 交付前责任：在房屋交付前，暖气维修责任由原房主承担。
2. 交付后责任：在房屋交付后，暖气维修责任由新房主承担。
3. 特殊约定：双方还可以约定在一定期限内，由原房主承担维修责任，或者由新房主承担维修费用，原房主提供维修服务。
二、未约定情况下
如果合同中未约定暖气维修责任，则需要根据具体情况进行判断：
1. 瑕疵责任：如果暖气问题属于隐藏瑕疵，且在房屋交付前存在，则原房主负有瑕疵担保责任，需承担维修费用。
2. 自然损耗：如果暖气问题属于房屋的自然损耗，则由新房主承担维修费用。
3. 人为原因：如果暖气问题是由于新房主的操作不当或维护不善造成的，则由新房主承担维修费用。
三、举证责任
对于暖气问题责任的认定，举证责任由主张责任的一方承担。
4. 新房主 主张原房主承担瑕疵担保责任的，需要举证证明：
暖气问题属于隐藏瑕疵
暖气问题在房屋交付前已经存在
5. 原房主 主张暖气问题属于自然损耗的，需要举证证明：
暖气問題是房屋经过较长时间使用后产生的正常损耗
6. 新房主 主张暖气问题是新房主自己的原因造成的，需要举证证明：
暖气问题是由于自己的操作不当或维护不善造成的
四、法律救济
如果双方对暖气维修责任无法协商一致，可以采取如下法律救济：
1. 协商：双方可以尝试通过协商解决问题。
2. 调解：可以向居委会、物业公司等第三方机构申请调解。
3. 仲裁：如果调解不成，可以向仲裁机构申请仲裁。
4. 诉讼：如果仲裁不成或当事人不接受仲裁结果，可以向法院提起诉讼。
3、买的二手房暖气管道漏水可以退房吗
购买二手房暖气管道漏水能否退房
一、合同约定
购买二手房时，双方应在合同中明确约定关于房屋质量瑕疵的处理方式。若合同中未约定暖气管道漏水的情况，则无法以漏水为由退房。
二、房屋瑕疵程度
暖气管道漏水的情况有轻有重，轻微漏水可能只导致局部潮湿，而严重漏水则可能造成大面积的损失。若漏水程度轻微，且不影响正常居住，则可能无法退房。
三、漏水原因
暖气管道漏水的原因可能是多方面的，包括管道老化、安装不当、外部因素等。若漏水原因是由于卖方故意隐瞒或疏忽导致，买方可依据《民法典》第577条主张退房。
四、法律规定
《民法典》第578条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住的，买方可以解除合同并要求退房。而暖气管道漏水是否属于严重影响正常居住，需要结合漏水程度和房屋整体情况来判断。
五、其他因素
除了上述因素外，还有一些其他因素可能影响是否能退房，如卖方是否已尽到告知义务、买方是否已验房、漏水发生时间等。
购买二手房暖气管道漏水能否退房需要综合考虑合同约定、漏水程度、漏水原因、法律规定和其他因素。建议买方在签订合同时明确约定房屋质量瑕疵的处理方式，并在验房时仔细检查是否存在暖气管道漏水等问题。
