1、买的商品房外墙漏水找谁
房屋外墙漏水，责任归谁？
房屋外墙漏水是一个常见的房屋质量问题，严重影响居住者的生活质量。当房屋外墙出现漏水现象时，业主应及时寻求解决办法，但由于房屋产权关系复杂，往往难以确定维修责任归谁。
1. 责任划分
房屋外墙漏水的情况较为复杂，根据漏水原因的不同，责任划分也不相同：
开发商责任：在房屋保修期内（一般为5年），外墙漏水属于房屋质量问题，由开发商承担维修责任。
物业管理责任：房屋保修期后，外墙公共部位（如外墙涂料、防水层）的维护保养由物业管理公司负责。
业主责任：外墙私有部位（如窗户、阳台）的维护保养由业主自行负责。
2. 确定责任方
当房屋外墙漏水时，业主应采取以下步骤确定责任方：
1. 查看房屋保修书：确定房屋是否仍在保修期内。
2. 联系物业管理公司：告知物业管理公司漏水情况，并要求其派人核查。
3. 聘请专业技术人员：如果物业管理公司无法解决漏水问题，可以聘请专业技术人员对漏水原因进行鉴定。
3. 索赔流程
确定责任方后，业主可以按照以下流程进行索赔：
1. 向责任方提出书面索赔：阐明漏水情况、责任认定和维修要求。
2. 协商解决：与责任方协商维修方案和费用分摊。
3. 申请第三方调解：如果协商不成，可以向房屋质量投诉仲裁委员会或其他第三方调解机构申请调解。
4. 提起诉讼：协商和调解均无效时，可以向法院提起诉讼，依法维护自身权益。
4. 预防措施
为了防止房屋外墙漏水问题，业主应当采取以下预防措施：
定期检查外墙：经常检查外墙涂料、防水层等部位，及时发现并修复破损。
选择合格物业公司：选择专业且负责任的物业管理公司，定期对外墙进行维护保养。
加强私有部位维护：定期检查窗户、阳台等私有部位，及时发现并修复隐患。
2、购买的商品房外墙渗水可以找开发商赔偿吗
购买的商品房外墙渗水可以找开发商赔偿吗？
一、商品房买卖中的相关法律规定
1. 《民法典》第二百八十四条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物的义务。
2. 《商品房销售管理办法》第三十八条规定，商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以行使下列权利：……（二）要求出卖人承担修复等违约责任。
二、外墙渗水是否属于商品房主体结构质量不合格
商品房外墙渗水，一般情况下属于商品房主体结构质量不合格。因为外墙是商品房主体结构的重要组成部分，其质量直接影响到居住者的居住安全和舒适度。
三、开发商的赔偿责任
如果购买的商品房外墙出现渗水问题，且属于商品房主体结构质量不合格，那么买受人可以要求开发商承担以下赔偿责任：
1. 修复责任：开发商应当及时修复渗水问题，恢复商品房的正常使用功能。
2. 赔偿损失：如果因外墙渗水造成买受人经济损失，开发商应当予以赔偿，包括修复费用、装饰装修费用、家具损失等。
3. 精神损害赔偿：严重的外墙渗水问题会影响买受人的居住环境，造成精神损害，开发商应当承担相应的精神损害赔偿责任。
四、买受人的维权建议
1. 及时发现并通知开发商：发现外墙渗水问题后，应及时向开发商报修，以便及时采取措施解决问题。
2. 保留证据：收集渗水的照片、视频等证据，并保管好相关维修记录。
3. 申请鉴定：如果与开发商协商不成，可以申请有资质的房屋质量检测机构进行鉴定，以确定渗水原因和责任。
4. 依法维权：如果开发商拒不履行赔偿责任，买受人可以向法院提起诉讼，维护自己的合法权益。
3、商品房屋外墙渗水该由谁来承担
商品房屋外墙渗水责任归属
一、法律依据
《民法典》第九百九十七条、《建筑工程质量管理条例》等法律法规明确规定，商品房屋外墙渗水属于房屋质量问题，开发商应承担相应责任。
二、责任划分
1. 在保修期内（一般为五年）
开发商对渗水问题负全部责任，需无偿维修至合格为止。
2. 超过保修期
（1）因开发商原因造成渗水：开发商仍需承担维修责任。
（2）因用户使用不当或不可抗力造成渗水：用户自行承担维修费用。
三、区分责任
在确定责任归属时，需要区分渗水原因：
1. 开发商原因：建筑结构设计缺陷、施工工艺不当、外墙材料质量不合格等。
2. 用户原因：外墙破损、防水措施失效、管道漏水等。
3. 不可抗力：地震、台风等自然灾害。
四、维修流程
1. 业主发现渗水后，应及时通知开发商或物业公司。
2. 开发商或物业公司应安排专业人员查勘，确定渗水原因。
3. 根据责任划分，开发商或业主承担相应的维修费用。
4. 维修完成后，开发商应出具维修报告，明确维修范围、内容和质量保证期限。
五、举证责任
业主承担证明渗水的存在和原因的举证责任。
开发商承担证明不存在自身责任或存在用户原因的举证责任。
六、协商不成怎么办
如果业主与开发商协商不成，可以向以下机构寻求帮助：
1. 房管部门
2. 属地消协
3. 法院
