1、二手房已出售漏水原房东有责任吗
二手房已出售漏水原房东有责任吗
1. 二手房买卖合同与瑕疵担保责任
二手房买卖合同中，原房东对所出售房屋的瑕疵承担担保责任。该责任包括：
不告知瑕疵的隐瞒责任：原房东未告知买方房屋存在的重大瑕疵，导致买方受损。
不排除瑕疵的免责责任：原房东在合同中免除了自己的瑕疵担保责任，导致买方无法向其追偿。
因瑕疵造成的损害赔偿责任：因房屋瑕疵造成买方人身或财产损失，原房东应当承担赔偿责任。
2. 漏水属于重大瑕疵
房屋漏水属于影响房屋居住安全和使用价值的重大瑕疵。根据《商品房销售管理办法》的规定，原房东对房屋交付近5年内发生的屋面防水、阳台防水等防水工程渗漏负有担保责任。
3. 原房东的责任
如果二手房已出售，且在交付近5年内发生漏水，原房东应当承担如下责任：
修复或赔偿责任：原房东应当负责修复漏水问题，或者向买方支付修理费用。
损失赔偿责任：如果漏水造成买方人身或财产损失，原房东应当承担赔偿责任。
告知瑕疵责任：如果原房东在出售房屋时知晓漏水问题，但未告知买方，则构成隐瞒瑕疵，应当承担由此造成的损失赔偿责任。
4. 免除责任的情况
原房东可以在二手房买卖合同中约定免除自己的瑕疵担保责任。但是，对于重大瑕疵，不得免除责任。因此，对于房屋漏水等重大瑕疵，原房东不能通过合同约定免除自己的责任。
5. 举证责任
如果二手房已出售漏水，买方应当及时通知原房东并保留相关证据，例如拍照、录像等。在诉讼中，买方负有举证责任，需要证明房屋漏水问题的存在、漏水是房屋瑕疵造成的，以及因漏水造成的损失。
2、买二手房漏水,中介要承担什么责任
买二手房漏水，中介承担的责任
1. 出售前未告知漏水情况
中介在出售二手房前负有调查核实房屋状况的义务。如果中介明知或应当知道房屋存在漏水问题，却未予以告知买方，则违反了告知义务，应当承担相应的赔偿责任。
2. 夸大或隐瞒漏水严重程度
中介在介绍房屋时，不得夸大或隐瞒漏水问题的严重程度。如果中介夸大漏水情况，导致买方做出错误判断，则中介的行为构成欺诈，买方有权要求中介赔偿损失。
3. 未提醒买方进行漏水排查
中介有义务提醒买方在购房前进行必要的房屋检查，包括查验漏水情况。如果中介未履行此义务，导致买方未发现房屋漏水问题，则中介应当承担过错责任。
4. 签订合同时未明确漏水责任
二手房买卖合同中应明确约定有关漏水问题的责任分担，包括漏水保修期和维修责任。如果合同中未明确此类责任，则中介负有补充告知义务，向买方解释相关的法律规定和行业惯例。
5. 影响房屋正常居住或价值
房屋漏水问题可能影响房屋的正常居住或价值。如果漏水问题严重到无法居住或导致房屋价值大幅下降，则中介的上述过错行为可能会导致买方遭受较大损失，中介应当承担更高的赔偿责任。
买方维权途径
当买方发现二手房存在漏水问题时，可以采取以下维权途径：
与中介协商解决
向法院提起诉讼
向消费者权益保护协会投诉
3、二手房已过户才发现墙体渗水
二手房已过户才发现墙体渗水
1. 情况
小张近日购买了一套二手房，并已顺利完成过户手续。入住后才发现房屋墙体存在严重的渗水问题，给小张带来了极大的困扰。
2. 原因分析
经过仔细排查，发现墙体渗水的原因是由于房屋外墙裂缝所致。由于前业主在出售房屋时没有及时告知小张房屋是否存在渗水问题，因此小张在购买房屋时未能及时发现这一隐患。
3. 维权途径
对于已过户二手房发现墙体渗水问题的情况，小张可以采取以下维权途径：
（1）与前业主协商：小张可以尝试与前业主协商，要求其承担房屋渗水问题的维修费用。如果协商不成，可考虑通过法律途径维权。
（2）向法院提起诉讼：小张可以向法院提起诉讼，要求前业主承担房屋渗水问题的维修费用及其他赔偿责任。
（3）委托消协调解：小张还可以向消费者协会寻求帮助，委托消协与前业主进行调解，争取协商解决问题。
4. 注意要点
在维权过程中，小张需要注意以下几个要点：
（1）保留证据：发现墙体渗水问题后，应及时拍照或录像取证，并保存与相关人员的沟通记录。
（2）联系专业机构：建议小张委托有资质的检测机构对房屋渗水问题进行鉴定，以确定渗水原因和维修方案。
（3）及时提起诉讼：如果协商不成，应及时向法院提起诉讼，以维护自己的合法权益。
